Comment sont réellement définis les taux de crédit immobilier ?

Comment sont réellement définis les taux de crédit immobilier ?

Vous achetez votre résidence principale ou secondaire ? Vous effectuez un investissement locatif ? Et forcément, vous êtes à la recherche du taux le plus bas possible… Mais vous êtes vous déjà posé la question des modalités de fonctionnement des taux d’intérêts ?

Les banques ont besoin d’argent pour vous octroyer un crédit immobilier (ou tout autre crédit d’ailleurs). Pour répondre aux besoins de financement de leurs clients, elles empruntent donc entre elles ou auprès de la Banque Centrale Européenne (BCE). Et c’est cette dernière qui détermine, tous les 15 jours, les taux d’intérêt applicables aux emprunts interbancaires !

La base des taux d’intérêt des crédits aux particuliers correspond à ce taux interbancaire. A celui-ci, les banques y ajoutent un certain pourcentage au regard de la durée du crédit sollicité, du calendrier de remboursement, du type de crédit et du risque encouru pour elles à ne pas se faire rembourser.

Les taux d’intérêt des crédits immobiliers correspondent au taux d’intérêt interbancaire majoré de la prime de risque d’insolvabilité du débiteur

Le taux directeur de la BCE, point de départ de la fixation du taux d’intérêt de votre emprunt

La BCE détermine le taux d’intérêt interbancaire (ou taux directeur) tous les 15 jours, c’est pourquoi les taux d’intérêt des crédits immobiliers changent si souvent au cours de l’année.

Ce taux est lui-même déterminé par les prévisions inflationnistes ou déflationnistes à court ou moyen terme mais aussi par les plans de relance économiques mis en place par le gouvernement.

En bref et pour faire simple, si l’activité pour l’emploi et l’inflation sont faibles, le gouvernement tentera de relancer l’économie. La BCE va donc baisser son taux directeur afin de pousser les particuliers à consommer, donc à emprunter, afin notamment que le secteur de la construction immobilière devienne plus florissant. Les promoteurs vont donc être eux-mêmes poussés à construire de nouveaux programmes immobiliers, ils vont embaucher plus de personnel, qui pourra à son tour consommer. Il y aura plus d’offres de logements à acquérir et les investisseurs vont vouloir acquérir rapidement car les taux d’intérêt seront faibles.

Ce cercle vertueux aura alors, au bout d’un moment, un effet négatif pour l’économie : la hausse des prix !

Et si la hausse des prix devient trop importante pour les particuliers (car la demande devient supérieure à l’offre), c’est toute l’économie qui est paralysée !

Pour éviter ce phénomène, la BCE va augmenter son taux directeur pour impacter directement les taux d’intérêts des emprunts des particuliers à la hausse et réduire la demande de crédit, donc de consommation. Le but est pour elle de conserver un équilibre entre l’offre et la demande.

 

Le risque d’insolvabilité de l’emprunteur, point de fixation définitive du taux d’intérêt de votre emprunt immobilier

Lors de l’étude de votre dossier de prêt immobilier, les banques se concentrent sur le risque qu’elles pourraient avoir à vous prêter. Et c’est ce risque qui va déterminer le taux d’intérêt applicable à votre prêt immobilier.

En premier lieu, ce risque est déterminé au regard de la durée du crédit sollicité. Plus vous empruntez sur une durée longue, plus le risque d’insolvabilité de l’emprunteur est élevé.

Les taux d’intérêt augmentent donc corrélativement à la durée du crédit sollicité.

En second lieu, le risque d’insolvabilité de l’emprunteur est déterminé en fonction du revenu des emprunteurs. Plus les revenus de l’emprunteur sont importants, moins le risque d’insolvabilité est existant pour les banques. Un emprunteur avec de gros revenus a théoriquement un rythme de vie qui lui permettra plus facilement d’assurer le paiement de ses mensualités qu’un emprunteur à plus petits revenus.

Plus les revenus des emprunteurs sont important, plus les taux d’intérêt sont faibles !

La durée du crédit et le revenu des emprunteurs sont les principales caractéristiques permettant aux banques d’étudier le risque d’insolvabilité du débiteur et, de facto, de déterminer les taux d’intérêt applicables aux emprunteurs.

A savoir : certaines banques prennent également en considération l’apport de l’emprunteur. Plus son apport est élevé, moins le crédit sollicité sera important. Elles considèrent donc qu’en cas d’insolvabilité du débiteur, le crédit sera remboursé si l’emprunteur doit vendre son bien en cas de difficultés.

 

 

 

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Source: Credit Advisor – Comment sont réellement définis les taux de crédit immobilier ?