Emprunter sans apport : facile !

Emprunter sans apport : facile !

Vous avez peu ou très peu d’épargne mais souhaitez tout de même acheter un bien immobilier ? Vous avez sondé votre banque qui vous indique que votre projet n’est pas réalisable faute de pouvoir apporter l’intégralité des frais de notaire et de garantie ?

Pas d’inquiétude, c’est aujourd’hui possible d’acquérir un bien immobilier sans apport ou avec un apport qui ne couvre pas totalement les frais annexes au prix d’acquisition de votre bien !

C’est possible oui… mais à certaines conditions, évidemment 🙂

Emprunter sans apport, c’est facile à certaines conditions…

La règle : L’apport doit financer les frais annexes

En règle générale (il existe des exceptions !), les banques demandent de financer sur ses deniers propres les frais d’agence, les frais de notaire et de garantie ainsi que les frais de dossier.

Soit environ 10% du prix d’acquisition en plus des frais d’agence.

En bref, les banques accepteront pour la plupart de financer uniquement le prix de votre bien net de tout frais, soit 100% du prix d’acquisition au maximum.

La raison est extrêmement simple : si l’emprunteur ne rembourse pas le prêt, elle saisira le bien pour le revendre, sans perdre les faux frais.

 

Emprunter sans apport : Oui, mais…

Dans ce cas, il faut de bonnes raisons de ne pas avoir d’apport pour qu’une banque puisse accepter de vous prêter. On parle alors de financement à 110%, c’est-à-dire que les frais de notaire, de garantie et de dossier sont financés par le crédit immobilier.

Ces cas restent rares mais existent. Certaines banques sont spécialisées dans ce type de financement et d’autres le pratiquent de temps en temps mais elles seront extrêmement vigilantes sur votre situation financière.

Plusieurs profils d’emprunteurs peuvent obtenir un financement à 110% mais il faudra quoi qu’il arrive strictement respecter un taux d’endettement maximal de 33% (même pour les meilleurs profils). C’est à dire que l’ensemble de vos charges ne devra pas dépasser 33% de l’ensemble de vos revenus, tout simplement.

Les profils qui ont de bonnes chances d’emprunter sans apport sont les suivants:

• Les jeunes emprunteurs, à la condition qu’ils soient primo-accédants et qu’ils soient considérés comme « profils à potentiel», c’est-à-dire que leurs revenus soient voués à augmenter rapidement. Ils sont récemment entrés dans la vie active et n’ont pas forcément eu le temps d’épargner avant d’acheter un bien immobilier, les banques le comprennent très bien !

 

• Les particuliers à hauts revenus qui ont déjà un patrimoine immobilier et/ou financier important, et qui peuvent se permettre d’investir sans risque de ne plus pouvoir régler les mensualités de leur nouveau crédit. Ce type d’emprunteurs devra bénéficier d’un reste à vivre important (liquidités restantes après règlement de tous leurs crédits).

 

• Les investisseurs qui achètent un bien locatif et qui veulent réduire leurs impôts en déduisant les intérêts de leur emprunt. Ils ont donc intérêt à emprunter tous les frais annexes et bénéficier du montant d’emprunt le plus important.

 

Il sera compliqué, mais pas irréalisable, d’emprunter sans apport si vous ne vous trouvez pas dans l’un de ces trois cas. Emprunter sans apport reste un cas assez peu fréquent mais possible.

Il est toutefois préférable de présenter un dossier de prêt avec un apport couvrant les frais annexes a minima, quitte à demander de l’aide à votre famille. La raison est extrêmement simple : Peu de banques se positionnent sur du financement à 110% donc celles qui le font ne vous proposeront pas les meilleures conditions du marché mais des conditions légèrement supérieures, et des marges de négociation beaucoup moins importantes (notamment au niveau de l’exonération des pénalités de remboursement par anticipation, de la modularité du prêt, du taux d’intérêt et de l’assurance emprunteur).

C’est tout simplement le jeu de l’offre et de la demande ! Il y a beaucoup de demandes de financement à 110%, et très peu d’offres bancaires dans ce domaine.

 

 

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Source: Credit Advisor – Emprunter sans apport : facile !