Les projets d’acquisition immobilière des seniors compromis par le taux d’usure

Les projets d’acquisition immobilière des seniors compromis par le taux d’usure

Obtenir un prêt immobilier pour acquérir une maison n’a jamais été aussi abordable. Les taux d’intérêt atteignent chaque mois des chiffres inédits. Le taux moyen s’établissait en juillet, hors assurance, à 1,2 %. Cette situation nuit pourtant à certaines catégories d’emprunteurs, que les assurances considèrent comme “à risque”. Le taux élevé d’assurance augmente sensiblement le TAEG (taux annuel effectif global) au point de dépasser la barre fatidique du taux d’usure.

Un taux d’usure qui diminue en raison des taux bas

Les taux d’intérêt très bas entraînent une diminution du taux d’usure. Celui-ci a été mis en place pour protéger les particuliers. Il s’agit du taux d’intérêt maximum que les banques peuvent imposer aux particuliers auxquels ils accordent un prêt.
Il est calculé par la Banque de France chaque trimestre sur la base suivante :
= (moyenne des TAEG du trimestre précédent) X 1,33.

Le taux annuel effectif global sur lequel s’appuie le taux d’usure inclut non seulement le taux moyen mais aussi les frais de dossiers, les coûts d’assurance et de garantie. Quand les taux d’intérêt baissent, le taux d’usure baisse. Ainsi, en juillet, le taux d’usure pour les crédits immobiliers de plus de 20 ans s’établissait à 2,97 %.

L’assurance pèse de plus en plus lourd dans le TAEG

Si les taux d’intérêt pratiqués par les banques continuent de baisser, entraînant dans leur chute les taux d’usure, ce n’est pas toujours le cas des TAEG. Ces baisses concomitantes des taux d’intérêt et du taux d’usure entraîne une réduction de l’écart entre les deux.

  • Taux d’intérêt à 3 % = taux d’usure à 4 %, soit 1 point d’écart.
  • Taux d’intérêt à 1,2 % = taux d’usure à 1,6 %, soit 0,4 point d’écart.

Or les taux d’assurance ne baissent pas. Pour certains profils, ils peuvent même être plus élevés que le taux d’intérêt pratiqué par la banque. La constance des taux d’assurance entraîne de facto un dépassement du taux d’usure pour les profils à risque.

Les seniors et les profils à risque exclus du crédit

On ne peut que constater les effets inattendus pour certains profils d’emprunteurs. C’est le cas des seniors, mais aussi des personnes ayant des métiers ou des loisirs à risque, dont les primes d’assurances sont nettement plus élevées. Malgré des taux d’intérêt très bas, le calcul du TAEG les amènent à dépasser le taux d’usure.

Des seniors peuvent ainsi se voir refuser un prêt par plusieurs organismes bancaires s’ils ne trouvent pas une solution d’assurance permettant d’éviter de dépasser le taux d’usure. Les banques essaient de contourner cette difficulté, mais proposer un taux de crédit plus bas paraît compliqué et diminuer, voire supprimer, les frais de dossier est insuffisant.
D’autres solutions sont souvent trop onéreuses et difficilement acceptables pour le client :

  • mise en place de plusieurs prêts,
  • nantissement des produits d’épargne,
  • réduction de moitié des garanties couvertes.

Des pistes de réforme du calcul du taux d’usure sont à l’étude et pourraient permettre de pallier une difficulté qui ne fera qu’empirer si les taux continuent de baisser.


Source: actual – Les projets d’acquisition immobilière des seniors compromis par le taux d’usure